Se analiza a partir de la información que por imperio de la Ley 11.029 en su Art. 35, posee el INC. Este análisis abarca la tierra de uso agropecuario y forestal. El cálculo estará referido al CONEAT 100, salvo aquellos casos en que la incorporación de importante masa forestal le ha incorporado un valor propio a la tierra. Los valores manejados constituyen un promedio ponderado por la superficie de cada negocio. En el análisis agrupamos los valores en forma trimestral y anual. La utilización del CONEAT 100 se realiza para aquellas operaciones en que existe un índice de productividad confiable y calculable, desechándose aquellas operaciones que incluyen padrones de reciente fraccionamiento, sin el índice correspondiente calculado.

Evolución del Valor.

Cuando analizamos para el año 2005 las cifras nacionales, observamos un incremento moderado en el precio promedio de la hectárea CONEAT 100. Este incremento oscila entre un 16 a 17 % respecto al mismo indicador del año 2004. En valor absoluto se ha llegado a un valor de U$S 1.115 / ha. CONEAT 100. Este hecho en dólares corrientes expresa el mayor precio promedio histórico de la tierra en la moneda americana (Gráfica I) [Clic para ver Grafica I].

En la gráfica I se puede observar que luego de alcanzar un valor mínimo en el año 2002 (donde las cifras que se obtienen son apenas superiores a las del año 1978), se desarrolla un incremento espectacular y consecutivo por 3 años, que determina un índice significativo de casi 127 %. Es por primera vez que durante un período tan largo se mantiene una pendiente pronunciada en la gráfica de valores que muestra el crecimiento de la variable.

Si el análisis se realiza en períodos más cortos (trimestres) se puede apreciar en la Gráfica II [Clic para ver Grafica II] , la dinámica del factor con un primer semestre (2 trimestres) marcado por la estabilidad de los valores, seguido de un segundo semestre de brusco aumento de la actividad y de los precios.

Indicadores.

Se consideran como tales el número de operaciones por unidad de tiempo, la superficie vendida y el capital destinado a la compra de tierras. Para estos tres indicadores el primer trimestre del 2005 exhibe una brusca caída respecto del año anterior, notándose una recuperación en los trimestres siguientes que llega a superar los períodos equivalentes del año anterior. Este importante aumento compensa la baja actividad del primer trimestre, llegando al cierre del 2005 con cifras anuales semejantes a las de 2004 en cuanto a negocios concretados y al total de superficie comercializada.

El año 2005 pasara a la historia por ser (hasta el presente) el año dónde se produce mayor flujo de capitales con destino a la compra de tierras en el agro uruguayo. Existe un sector que perfilado desde el segundo trimestre del 2004 ha mostrado un gran protagonismo y es el Sector Forestal. Consideramos negocios forestales aquellos realizados por empresas claramente identificables como operadores del sector, por lo que pueden escapar algunos nuevos operadores que no podemos identificar. Este importante nivel de actividad del Sector Forestal dificulta de alguna forma la percepción del comportamiento del valor tierra; se agrava la situación por la magnitud que representa el Sector en el total del mercado de tierras. Otro aspecto interesante de destacar es el enmascaramiento del valor de la tierra al adquirir las empresas masas forestales o campos ya forestados.

Existe una gran concentración de negocios en el litoral del país, generando cambios estructurales interesantes en el mercado. El 42 % de la superficie de tierra comercializada en el 2005 pertenece a operaciones del Sector Forestal, de la cual un 16,6 % está cubierta por montes forestales. De todos esos negocios casi un 20 % se concentra en el litoral del país.

Si utilizamos como criterio de análisis el capital orientado a la compra de tierras, el Sector Forestal representa el 53 % del mismo, del cual un 34 % se oriento a la compra de tierras con montes artificiales ya implantados.

Distribución territorial de las operaciones.

La distribución territorial de las operaciones no guarda relación con la proporcionalidad que las diferentes zonas de uso y manejo del suelo mantienen con la superficie total productiva nacional. Cómo ejemplo referimos la Cuenca Basáltica que agrupa los suelos de la Clase I y 12, que a nivel nacional ocupa una superficie territorial de casi un 24 %, significó apenas un 13 % del área total comercializada.

En la gráfica III [Clic para ver Grafica III] se puede apreciar la comparación de los valores sobre basalto, con los promedios nacionales con una base de CONEAT 100. Más allá de los valores, se puede observar la correspondencia con las variaciones estacionales intra-anuales de cada serie.

Durante el 2005, queda en evidencia la concentración de operaciones de ventas en los Departamentos de Paysandú y Río Negro. El litoral oeste representa casi el 45 % de las operaciones totales del país. Los Departamentos que tienen mayores operaciones que involucran masas forestales son Paysandú, Río Negro, Tacuarembó, Rivera y Lavalleja.

Los mayores valores/ha se dan en general en los Departamentos donde han existido compras de tierras ya forestadas.

GRÁFICOS:

1- Comportamiento del Valor de la Tierra en Dólares Corrientes Prom. Nal. Ponderado Base CONEAT 100 (Datos 01/06)

2- Evolución del Comportamiento del Valor de la Tierra (Promedio Nacional Ponderado y Promedio CONEAT 100) en el Uruguay

3- Evolución del Valor de la Tierra (HA CONEAT 100) en el Transcurso del Año 2005

4- Evolución Trimestral de Valores Basalticos CONEAT 100 en el Año 2005 Versus Valores Nacionales

5- Cuadro Promedios Totales Desagregados por Departamento

6- Distribución en Miles de Hectáreas de la Superficie Vendida en el Año 2005 por Departamento (Cifras preliminares)

7- Evolución del Precio de la Tierra para el área Basaltica en Dólares Corrientes (Promedio Ponderado Nacional y Base CONEAT 100) - Datos Preliminares

El trabajo que antecede ha sido elaborado por el Ing. Agr. Carlos Deambrosis, Gerente del Departamento de Tasaciones, Rentas y Arquitectura del INC.- 

Quien haga uso de la información contenida en el presente trabajo, deberá, ineludiblemente, citar como fuente de información de la misma al Departamento aludido y al Instituto Nacional de Colonización.